Financer la ville du futur, les nouveaux modèles économiques

09 mars 2021 Ville durable

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Synthèse de table ronde Build & Connect 2020

Intervenants : Ella Etienne-Denoy, Green Soluce – Olivier Weller, Maïf Connect – Radoslav Albrecht, Bitbond

Modérateur : Vincent Aurez, Novaxia

La question du financement des projets est centrale dans la fabrique de la ville de demain : quels projets financer ? Qui peut financer ? Quels outils et leviers ? Autant de questions auxquelles les intervenants de cette table ronde ont tenté de répondre : Vincent Aurez, directeur développement durable, communication et innovation ainsi qu’administrateur du fonds de dotation chez Novaxia, Ella Etienne-Denoy directrice générale et associée du cabinet de conseil Green Soluce, Olivier Colonna d’Istria, président du directoire SOCFIM et Radoslav Albrecht, Fondateur et CEO de Bitbond.

La finance doit être au service de projets urbains utiles

Les intervenants se sont accordés sur la nécessité que les nouveaux modèles économiques et financiers doivent permettre de soutenir des projets et des opérations immobilières qui soient « utiles pour l’économie, utiles pour la société, utiles pour l’environnement », selon Ella Etienne-Denoy. L’utilisateur et ses besoins doivent être au cœur des projets en cours et à venir. Les intervenants notent d’ailleurs une véritable demande pour des projets avec un impact réduit sur l’environnement. Certes, les projets doivent avant tout être viables économiquement, afin de pouvoir se réaliser, ce que rappelle Olivier Colonna d’Istria. Mais, comme il le précise, les opérations qui répondent à la fois aux attentes environnementales des investisseurs et des utilisateurs connaissent un certain succès, ce qui permet de mieux rémunérer les investisseurs. Pour Vincent Aurez, le secret pour réaliser des projets qui « font sens », cest de faire participer tous les partenaires : « [à Novaxia] on va acheter sans conditions suspensives et on va travailler avec l’ensemble de nos partenaires pour imaginer un projet qui fasse sens sur le territoire ». C’est parce que les projets font sens qu’ils vont pouvoir durer dans le temps, et être rentables.

Cependant, le développement immobilier doit composer avec de multiples injonctions contradictoires. Olivier Colonna d’Istria en relève trois :

le modèle urbain qui se dessine est celui de la smart city, « qui utilise l’ensemble des technologies vertueuses pour l’environnement ». Mais ce modèle ne se développe pour l’instant que sur des projets de grande ampleur, pas sur un élément ponctuel, comme un immeuble. Il doit également composer avec la résistance au changement de la population.

L’artificialisation des sols est remise en cause : « on sait que ça consomme des terres agricoles […] et par ailleurs ça contribue au réchauffement de la planète, puisque les sols artificialisés ne captent pas la chaleur », alors que la France connaît une poussée démographique. Une solution pourrait être de densifier, mais la densité est perçue négativement dans l’imaginaire collectif.

Tout le monde est convaincu qu’il faut protéger la planète, mais cela a un coût. Or, de nombreuses personnes sont dans le cas de figure « je suis d’accord pour ça mais mon pouvoir d’achat ne me permet pas d’accéder à ces produits qui sont vertueux pour l’environnement ».

Pour Olivier Colonna d’Istria, la solution qui répond à la fois aux injonctions contradictoires et à la nécessité de mettre en place des projets utiles est de reconstruire la ville sur la ville. Il faut réutiliser le foncier et les matériaux. Il s’agit d’« acquérir des actifs obsolètes pour les retransformer en produit qu’un promoteur immobilier pourra apporter au marché et à la ville ». C’est d’ailleurs ce qu’à fait Novaxia, lors de la restructuration d’un immeuble à Strasbourg, pour en faire des résidences étudiantes. Attention cependant, les projets doivent rester réalistes. Par exemple, certains matériaux de construction sont mis en avant pour leur intérêt environnemental notamment. « Mais encore faut-il avoir un dispositif industriel en capacité de répondre à la demande des constructeurs », rappelle Olivier Colonna d’Istria.

Les acteurs, outils et leviers des échanges financiers de demain

Acteurs

Les nouveaux modèles économiques vont bousculer les acteurs de la finance. Certains vont émerger, d’autres évoluer. Pour Vincent Aurez, les banques sont un acteur central des modèles : « c’est un des premiers acteurs qui peut initier les modèles de financement du futur. »

Les acteurs qui accompagnent les promoteurs vont gagner en importance. C’est d’ailleurs le modèle économique qu’a choisi Novaxia, qui se pose comme partenaire des promoteurs, en tant qu’entreprise d’investissement. Elle occupe ainsi un rôle de gestionnaire immobilier pour compte de tiers, ce qui lui permet d’agir sur le financement ville du futur sans être promoteur.

Les modèles économiques de demain vont également devoir intégrer les petits investisseurs. Vincent Aurez observe qu’il y a une grande croissance du crowdfunding en occident. Il s’agit de « passer d’une échelle artisanale à une échelle d’industrialisation du crowdfunding ». C’est pourquoi Novaxia réunit plus de 10 000 petits épargnants. Radoslav Albrecht, lui, défend la digitalisation de la finance, qui permet aux investisseurs d’acheter des très petits titres, des petites parties d’un projet ou d’un bâtiment, grâce à l’utilisation de token.

Il ne faut pas oublier les élus, qui construisent des projets politiques pour la ville, auxquels les acteurs de l’immobilier doivent se plier. Pour Ella Etienne-Denoy, s’il est certain que « la transition numérique sert la transition environnementale », il faut encore sensibiliser les autorités publiques à ce sujet.

Outils & leviers

En parallèle de la smart city se développe la smart finance, une finance digitalisée qui s’appuie sur des outils numériques. Selon Radoslav Albrecht, le défi principal à relever est le suivant : « Le transfert d’actifs est relativement lent et inefficace* ». Cela peut aller jusqu’à 6 ou 8 semaines « d’acquérir de nouveaux titres, à cause des intermédiaires* », en plus d’avoir un coût assez élevé pour les personnes qui y participent. La solution proposée par Radoslav Albrecht est le passage aux tokens, des actifs digitaux qui peuvent s’échanger contre de la cryptomonnaie, à partir d’applications. Cela permet de se passer des nombreux intermédiaires. Les transfert de titres sont donc plus rapide et moins cher. Par exemple, la Bankhaus von der Heydt à Munich, client de Bitbond, a pu réduire ses délais de transmissions de titres de 6 semaines à 3 jours. Cette transition vers un système numérique est inévitable, insiste Radoslav Albrecht. Le développement de la finance digitale nécessite également de faire appel à des outils permettant de sécuriser, fiabiliser et tracer les transactions numériques. Le CEO de Bitbond préconise notamment la technologie de la blockchain.

Pour Ella Etienne-Denoy, un autre levier est absolument à prendre en compte dans l’évolution de la finance : les fonds de dette immobilière. Il s’agit de « fonds communs de titrisation qui rassemblent des créances cédées par des banques arrangeuses […] qui elles même vont octroyer un crédit pour l’opération immobilière développée dans le cadre d’un véhicule, lui même détenu en equity par des sponsors ». Elle constate d’ailleurs une forte augmentation des fonds de dette, au nombre de 37 en 2018 en France contre 10 en 2012. Cela s’explique par les très bonnes performances de ces fonds.

Enfin, la table ronde développe un dernier outil, celui de la certification. Ella Etienne-Denoy souligne l’importance des critères Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance (ESG) dans les processus de financement. Il s’agit d’attribuer un score ESG à la politique de l’emprunteur et aux actifs en jeu. Il est de plus en plus commun de recourir à ces critères. Par exemple, « 4/9 des plus importants acteurs de la dette immobilière en France ont recours à un système de rating ESG global et 2/9 ont recours à un outil d’évaluation ESG à l’échelle de l’actif immobilier ». Ainsi, BNP Paribas AM a mis en place une évaluation des sponsors et élaboration d’un score ESG de leurs opérations immobilières. « La durabilité peut vraiment être un moteur de surperformance grâce à une meilleure gestion des risques », constate Ella Etienne-Denoy. Et cela répond à une demande des investisseurs, qui recherchent la prise en compte de ces critères dans les projets qu’ils supportent. Cependant, l’évaluation ESG se base sur ce qui est prévu en amont par les équipes immobilières. Elle s’appuie sur des objectifs, et non pas des résultats. La différence entre les prévisions et la réalité du terrain peut donc être grande. C’est pourquoi il est nécessaire de renforcer la coopération entre les acteurs, notamment avec les banques arrangeuses, et de définir un cadre à l’avance.