Mieux intégrer les usagers dans les projets immobiliers ?

Retour sur l’édition 2022 du colloque Build & Connect, un événement consacré à l’adaptation du bâtiment aux crises climatiques et énergétiques que connaît le monde actuel. Le 23 novembre 2022, une table ronde réunissait 4 intervenants autour de la question d’une meilleure prise en compte des individus dans les projets immobiliers dont ils seront les futurs usagers. Des enjeux de participation citoyenne et de coconception plus que jamais d’actualité dans le secteur du BTP. 

Animatrice : 

·         Claire Cauchetier - Directrice de la Marque et du Développement Elithis Groupe

Intervenants :

·         Marion Jestin - Design leader Onepoint

·         Lidia Zerrouki - Déléguée Générale SBA

·         François Pitti - Directeur prospective et marketing stratégique Bouygues Construction

·         Olivier Kinder - Directeur Général Boulle promotion et président FPI

Claire Cauchetier le rappelle en propos introductif, l’intitulé même de cette table ronde implique de façon sous-jacente que jusqu’à présent, l’usager n’a pas été suffisamment concerté dans les projets immobiliers qu’il sera pourtant le premier à éprouver. Et pour cause : « depuis très longtemps il y a une devise simple dans l’aménagement de la ville, c’est « construire vite, beaucoup, et pour pas cher ». Un motto qui laisse peu de place au dialogue avec les futurs occupants des biens bâtis. Résultat, de nombreuses enquêtes d’opinion récentes attestent de l’insatisfaction d’une majorité d’occupants quant à leurs conditions de vie dans leur logement, en termes de confort notamment.

Mais aujourd’hui, les changements de paradigme sont nombreux : entre révolution numérique, crise sanitaire et changement climatique, les usagers n’ont plus la même conscience de leur lieu de vie et les mêmes attentes envers lui. Aussi, comme l’indique Lidia Zerrouki au cours de la table ronde, l’ensemble de ces bouleversements ont induit des réflexions qui n’auraient « peut-être pas été possible il y a 20 ou 30 ans en arrière. ». Elle ajoute qu’il y a aujourd’hui, « une nécessité de repenser tous les usages. ». C’est tout l’objet du livre blanc coconçu par le Pôle Fibres--Energivie et SBA (Smart Building Alliance) appelé « la place de l’usager ». Une ressource qui apporte, selon les mots de Claire Cauchetier, des « trucs et astuces pour remettre l’usager au cœur du réacteur ».

Repenser les usages, c’est redonner de l’importance à l’utilisateur tout en pensant décarbonation. François Pitti en donne une illustration éclairante : « si l’on construit un bâtiment vide au milieu d’un désert, il peut être extrêmement bas carbone, mais il ne sera pas très vertueux si on l’utilise une fois par an. Si à côté, on construit un bâtiment avec une empreinte carbone 40% supérieure mais qui est utilisé 300 jours par an, il est beaucoup plus vertueux. »

Mais comment faire ?

Plusieurs recours sont possibles, et certains exemples concrets ont été donnés au cours de la table ronde.

Fait intéressant, François Pitti témoigne de la difficulté d’y parvenir, en évoquant notamment un projet près de Strasbourg pour lequel « nous avons essayé de nous mettre à la place des habitants », « nous avons fait un brainstorming, mais cela ne marchait pas du tout ». La solution trouvée a été de faire des « jeux de rôles » de façon très expérimentale avec plusieurs représentants des usagers – un étudiant, le maire, un représentant associatif… – ce qui a abouti « comme par magie » et « pour la première fois » à une prise de conscience des envies et besoins de l’utilisateur.

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De son côté, Marion Jestin, pour « faire jaillir le débat » et « aligner les parties prenantes sur le fil rouge de programmation », évoque la nécessité d’étudier en profondeur qui seront les futurs usagers, mais aussi qui étaient les habitants de ces espaces quelques années auparavant, par pure méthodologie sociologique. Il est donc important de voir sur le long terme pour « anticiper des scénarios tendanciels », qui peuvent être en rupture avec le monde actuel.

Olivier Kinder a pour sa part présenté un dispositif « de cocoception immobilière » mis en place par le groupe Boulle il y a environ 5 ans. Le concept ? « Réunir en amont un panel de clients susceptibles d’être intéressés par un lieu communiqué à l’avance », pour ensuite construire le bâtiment main dans la main avec ces prospects. Ce concept d’habitat participatif est conclu par « une charte du bien vivre ensemble qui explique la manière dont le projet va fonctionner » avec toutes les parties prenantes.

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Pour autant, selon Marion Jestin, il est nécessaire de ne pas compter exclusivement sur l’usager pour mener à bien son projet immobilier. Il s’agit d’un élément à prendre en considération, tout en y ajoutant les vecteurs politiques et technologiques également. Elle résume ainsi : « si l’on prend en compte la somme des paroles d’usagers, que l’on prend de la hauteur, et que l’on met tout cela en perspective par rapport au projet de société dont ce collectif fera partie, alors nous obtenons une pépite que nous n’avons plus qu’à tailler ».

Le détail des différents leviers d’implication des utilisateurs, mais aussi leurs freins et leurs limites, ainsi que les projections futures sur ce sujet, sont à retrouver dans la table ronde du colloque Build & Connect « Comment mieux intégrer les usagers dans les projets immobiliers ?».